Cataluña y País Vasco lideran la competencia por cada vivienda disponible, con hasta 340 familias disputándose un mismo inmueble en territorio catalán. El Barómetro del Alquiler revela que las zonas con declaración de mercado tensionado experimentan paradójicamente mayor presión y precios récord, con Barcelona y Madrid superando los 22 euros por metro cuadrado. Los expertos cuestionan la efectividad de las medidas de control de precios mientras la oferta se contrae y surgen estrategias para eludir las restricciones mediante contratos temporales.
El mercado del alquiler español atraviesa una situación sin precedentes en las comunidades que implementaron control de precios. El último Barómetro del Alquiler de la Fundación Alquiler Seguro revela datos alarmantes sobre Cataluña y País Vasco. En territorio catalán, cada vivienda recibe hasta 340 contactos de potenciales inquilinos en diez días, cifra que multiplica por 26 los contactos en Extremadura, donde cada inmueble genera apenas 13 solicitudes. Esta disparidad evidencia un desequilibrio estructural que las actuales políticas no corrigen.
País Vasco experimenta presión similar con máximos históricos en sus capitales. Vitoria alcanzó 12 euros por metro cuadrado mensual, Bilbao rozó los 14,2 euros y San Sebastián se situó en 17,9 euros tras caer un 1,2 por ciento. Las tres capitales vascas registraron incrementos interanuales del 6,5 por ciento de media. La oferta de alquiler permanente en Vitoria cayó un 22 por ciento, tendencia que se replica en San Sebastián y Bilbao, donde encontrar viviendas disponibles resulta cada vez más difícil.
La declaración de zonas tensionadas pretendía contener precios mediante límites a subidas de renta. Cataluña fue pionera declarando 140 municipios en diciembre de 2023, ampliando a 271 localidades en octubre de 2024. La consejera Sílvia Paneque anunció contención del 3 al 5 por ciento, pero expertos advierten sobre contracción de oferta y aumento de competencia. El sector asegura que la regulación desincentiva poner viviendas en alquiler, generando escasez que presiona paradójicamente los precios.
País Vasco y Navarra iniciaron trámites en 2024 para declarar zonas tensionadas. El consejero Denis Itxaso confirmó solicitudes para Errenteria, Irún, Zumaia, Galdakao, Lasarte-Oria y las tres capitales provinciales. San Sebastián pidió que su totalidad sea considerada zona tensionada. En Navarra, el Gobierno planea declarar 21 municipios con el 68,3 por ciento de la población, incluyendo Pamplona, Tudela y Burlada. Los trámites comenzarán en enero de 2025, aunque el sector teme reproducir los problemas catalanes.
Barcelona se consolida como capital más cara con 24 euros por metro cuadrado tras subir un 6,9 por ciento interanual. Madrid le sigue con 22,7 euros. Por comunidades, Madrid lidera con 18,80 euros y la mayor subida del 16,3 por ciento, seguida por Cataluña con 17,80 euros, Baleares con 17,60, País Vasco con 14,20 y Canarias con 14 euros. La media nacional se sitúa en 13 euros. Extremadura registra 8,73 euros con la menor subida del 2,7 por ciento, consolidándose como región más asequible.
Auge de los contratos temporales como válvula de escape
La regulación propició el incremento de contratos temporales que eluden restricciones. En Barcelona, tras la Ley de Vivienda en marzo de 2024, los precios cayeron un 6,4 por ciento pero la oferta se redujo drásticamente. Esto coincide con el aumento de contratos temporales, modalidad usada por propietarios para sortear límites. Girona, Tarragona y Lleida experimentan aumentos en alquileres temporales mientras desaparece la oferta permanente. El fenómeno se extiende a Madrid y otras grandes urbes donde la demanda supera exponencialmente la oferta.
Cataluña aprobó un decreto que extiende límites de precio a contratos temporales y habitaciones. Barcelona tramita modificar el Plan General diferenciando uso habitual y temporal, cerrando vacíos legales. Cualquier arrendamiento que satisfaga necesidades de vivienda quedará sujeto a topes, salvo fines turísticos acreditados. Expertos debaten si estas medidas resolverán el problema o generarán nuevas elusiones, advirtiendo que regular sin incrementar oferta solo traslada el problema. El debate se centra en si limitar precios o incentivar construcción mediante desgravaciones fiscales.
El panorama para 2025 presenta desafíos que trascienden la regulación de precios. Los datos evidencian que la presión se concentra donde existen mayores restricciones, sugiriendo que las políticas no alcanzan objetivos. El nuevo Índice de Referencia de Arrendamientos, situado en el 2,19 por ciento, ofrece contención frente al IPC tradicional pero no resuelve la escasez fundamental. Mientras Cataluña, País Vasco y Navarra profundizan controles, el debate se centra en si la solución pasa por limitar precios o incentivar construcción de vivienda en alquiler.
