El número de inmuebles transmitidos por herencia superó las 208.000 operaciones anuales en 2025, un máximo histórico impulsado por el inicio del relevo generacional de los nacidos en la década de 1940. El fenómeno tiene consecuencias directas sobre la oferta, los precios y el acceso a la vivienda en un mercado ya de por sí tensionado.
España asiste al mayor traspaso de viviendas mediante herencias de su historia. Según la estadística de transmisiones de derechos de la propiedad publicada por el Instituto Nacional de Estadística (INE), el número de inmuebles transmitidos por sucesión superó las 208.000 operaciones anuales en 2025, una alza del 3% respecto al año anterior y un máximo histórico que consolida una tendencia silenciosa y ascendente que, con altibajos puntuales, se ha intensificado de forma clara durante la última década. En 2007, el primer año con registros sistemáticos del INE, las transmisiones por herencia apenas superaban las 131.000. En menos de veinte años, el volumen se ha multiplicado por 1,6.
El dato no es un accidente estadístico. Responde a un cambio estructural en el mercado inmobiliario español que amenaza con seguir dando que hablar a medida que la primera gran generación propietaria de España —la nacida en la década de 1940, la que accedió masivamente a la propiedad durante el desarrollismo y los primeros años de la democracia— vaya falleciendo. El INE registra que el número anual de defunciones ha aumentado de forma estructural desde 2019 y ronda las 440.000 al año. Es el inicio del relevo generacional de una cohorte que construyó su patrimonio en décadas de fuerte expansión económica y que ahora lo transfiere a sus herederos.
El récord y sus causas demográficas
La demografía es el motor silencioso de este fenómeno. España entra en una fase avanzada de envejecimiento que tiene consecuencias directas sobre la transmisión del patrimonio inmobiliario. Las generaciones nacidas en los años cuarenta accedieron a la propiedad en una época en que comprar una vivienda era una aspiración alcanzable para la mayoría de las familias trabajadoras, favorecida por décadas de políticas de vivienda protegida y por un mercado hipotecario expansivo. Ese patrimonio acumulado comienza ahora a transferirse de forma masiva a la generación siguiente.
La magnitud del fenómeno tiene también una dimensión territorial generalizada. La mayoría de las comunidades autónomas han alcanzado nuevos máximos históricos o se sitúan en niveles próximos a sus registros más elevados. Andalucía, por ejemplo, registró cerca de 36.000 operaciones por herencia en 2025, mientras que la Comunitat Valenciana rozó las 30.000. Cataluña, con casi 24.000 donaciones, y Madrid, con cifras similares a las de años anteriores, se mantienen en niveles estables. Las excepciones son Cantabria, cuyo crecimiento ha sido más moderado, y Baleares, que registró su mínimo histórico con 2.700 operaciones, un dato que puede explicarse por la particular estructura del mercado inmobiliario insular.
Cómo y dónde se heredan más inmuebles
El análisis de los datos revela que la herencia se ha convertido en el mecanismo principal de transmisión de patrimonio inmobiliario en España. A las más de 208.000 donaciones por sucesión hay que sumar otras 24.000 donaciones, 1.300 permutas y 183.000 transmisiones de casas enmarcadas por el INE en la categoría de otros —donde se recogen operaciones conjuntas o mezcla de varios títulos de adquisición—. En total, durante 2025 cambiaron de manos más de 1,1 millones de casas por todos los conceptos, una cifra que supera ampliamente las 714.237 compraventas registradas en el mismo ejercicio.
La mayoría de estas operaciones, como viene siendo recurrente desde que se produjo un frenazo en la construcción, tienen como objeto el intercambio de vivienda de segunda mano. El 83% de las operaciones, casi ocho de cada diez, correspondieron a casas usadas. Solo el 17% tuvieron como vendedor a una persona jurídica —una empresa—, lo que caracteriza el mercado residencial como un espacio dominado en gran medida por la situación económica de los hogares y de las familias. La segunda mano, indica Ferran Font, director de Estudios del portal pisos.com, «mantiene su papel como auténtico motor del mercado» por su mayor volumen y capilaridad territorial.
Qué significa este fenómeno para el mercado de la vivienda
Las implicaciones del récord de herencias sobre el mercado inmobiliario son objeto de debate entre los expertos. En principio, un mayor flujo de transmisiones por sucesión debería traducirse en una mayor oferta disponible, ya que los herederos que no desean o no pueden mantener el inmueble lo ponen a la venta o en alquiler. Sin embargo, la realidad es más compleja. Una parte significativa de las viviendas heredadas permanece fuera del mercado durante períodos prolongados por disputas sucesorias, indefinición sobre el destino del inmueble o simple inercia familiar. Otras se destinan al uso propio de los herederos, lo que no genera nueva oferta.
El fenómeno adquiere una dimensión adicional en el contexto catalán, donde el Govern de Salvador Illa y sus socios de Comuns han acordado una medida que limita la compra de inmuebles por parte de grandes propietarios con el objetivo de frenar la especulación y proteger el mercado del alquiler. Los expertos consultados advierten de que este tipo de restricciones, aunque bien intencionadas, pueden tener el efecto contrario: si los particulares no pueden adquirir pisos sueltos, el mercado puede terminar concentrándose aún más en manos de fondos de inversión que sí operan con viviendas en bloque. Irene Escorthuela, directora del Observatorio DESCA, considera que el acuerdo catalán es «un primer paso» para acabar con la especulación urbanística, pero reconoce que su efecto sobre el mercado del alquiler es incierto.
Lo que parece claro es que el envejecimiento demográfico convertirá las herencias en un factor cada vez más determinante del mercado inmobiliario español durante los próximos años. El relevo generacional de los nacidos en los cuarenta es solo el inicio de un proceso que se extenderá al menos dos décadas más y que irá poniendo en circulación un volumen creciente de patrimonio inmobiliario acumulado durante el siglo XX. La pregunta es si ese patrimonio llegará a quienes más lo necesitan —los jóvenes con dificultades para acceder a la primera vivienda— o si seguirá concentrándose en manos de quienes ya tienen patrimonio propio y capacidad de absorberlo.
