El mercado de alquiler vacacional registra un desplome sin precedentes con 329.764 inmuebles en noviembre de 2025, un 12,4% menos que el año anterior, en un contexto marcado por el endurecimiento regulatorio del Gobierno y el registro obligatorio de alquileres de corta duración vigente desde julio.
El mercado de viviendas turísticas en España experimenta una contracción histórica. Según los datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE), en noviembre de 2025 se contabilizaron 329.764 pisos vacacionales comercializados en plataformas digitales, lo que representa una caída del 12,4% respecto al mismo mes de 2024. Se trata del mayor descenso interanual registrado desde que el organismo comenzó a elaborar esta estadística experimental en 2020, y sitúa la oferta en su nivel más bajo desde agosto de 2023.
La caída semestral resulta aún más pronunciada. En comparación con el dato de mayo de 2025, cuando se registraron 381.837 apartamentos turísticos, la reducción alcanza el 13,6%, lo que equivale a la desaparición de más de 52.000 inmuebles del mercado en apenas seis meses. Este retroceso marca un punto de inflexión respecto al máximo histórico alcanzado en agosto de 2024, cuando la oferta superó las 403.000 viviendas turísticas. Desde entonces, el sector ha perdido más de 73.000 unidades, una contracción del 18,2% que refleja el impacto de las nuevas medidas regulatorias implementadas por el Gobierno central y las administraciones autonómicas.
El peso relativo de las viviendas turísticas sobre el total del parque residencial español también experimenta un descenso significativo. En noviembre de 2025, estos inmuebles representaban el 1,24% del conjunto de viviendas del país, frente al 1,43% de mayo y al 1,41% de noviembre de 2024. En términos de capacidad alojativa, las plazas totales se situaron en 1,62 millones, un 14% menos que los casi 1,9 millones registrados un año antes. La media de plazas por vivienda turística quedó establecida en 4,93, inferior a las 5,04 de la estadística anterior.
El impacto del registro obligatorio desde julio
El descenso del mercado de alquiler vacacional se produce en un contexto de profundo cambio regulatorio. Desde el 1 de julio de 2025, el nuevo Registro Único de Alquileres de Corta Duración obliga a todas las viviendas turísticas y temporales a disponer de un número de registro para poder publicitarse en plataformas digitales. Esta normativa, alineada con las directivas europeas sobre transparencia en el mercado de alojamiento turístico, ha supuesto un punto de inflexión para un sector que durante años operó con escasa supervisión administrativa.
Según los datos del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, se han presentado un total de 412.253 solicitudes de registro desde la entrada en vigor de la normativa. De ellas, 320.620 solicitudes (el 78%) corresponden a alquiler turístico, mientras que las 91.608 restantes (22%) se asocian a alquiler de temporada. Sin embargo, la diferencia entre solicitudes presentadas y registros efectivamente concedidos evidencia un importante volumen de operadores que no cumplían los requisitos legales establecidos por las diferentes comunidades autónomas. Esta brecha entre la oferta anunciada y la regularizada constituye uno de los principales ejes del debate sobre la ilegalidad en el sector.
Andalucía y Canarias concentran la mitad de la oferta
La distribución geográfica de las viviendas turísticas mantiene una marcada concentración territorial. Andalucía lidera el ranking nacional con 91.757 inmuebles registrados en noviembre de 2025, aunque experimenta una reducción del 4,6% respecto a mayo. Pese a este descenso, la comunidad mantiene cifras elevadas desde agosto de 2024 y, junto con Canarias, acumula cerca de la mitad de toda la oferta nacional. El archipiélago canario, por su parte, contabiliza 49.676 viviendas turísticas, un 2% menos que en la estadística anterior, consolidándose como el segundo mercado más importante del país.
La Comunidad Valenciana ocupa la tercera posición con 48.441 viviendas, aunque registra una de las caídas más acusadas con un descenso del 23%. Cataluña se sitúa en cuarta posición con 46.915 inmuebles, un 17% menos que en mayo, mientras que Baleares anota 19.398 viviendas turísticas, un 20% inferior al dato semestral anterior y la cifra más baja desde que se inició el recuento en 2020. Otras comunidades experimentan retrocesos significativos: Galicia reduce su oferta casi un 24% hasta las 15.236 viviendas, Murcia registra un desplome del 29% con 5.621 inmuebles, y Cantabria cae un 19% hasta las 6.229 unidades.
Extremadura representa la única excepción a esta tendencia generalizada de descenso. La comunidad alcanza su máximo histórico desde 2020 con 2.114 viviendas anunciadas, un 5,4% más que en la estadística anterior, lo que la sitúa como un caso atípico en el panorama nacional. La Rioja, por su parte, mantiene su posición como la comunidad con menor oferta de viviendas turísticas de España, con un total de 1.332 inmuebles, un 2% menos que en mayo.
Madrid registra una «gran anomalía» en los datos
El caso de la Comunidad de Madrid merece especial atención por las discrepancias detectadas entre diferentes fuentes estadísticas. Según el INE, la región contabiliza 15.309 viviendas turísticas en noviembre de 2025, lo que supone un descenso del 26% respecto a mayo y el segundo menor registro desde agosto de 2020. Sin embargo, el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana ha identificado lo que califica como una «gran anomalía» en los datos del municipio de Madrid: mientras las plataformas digitales ofertan 12.637 viviendas de uso turístico, en el registro oficial del Gobierno constan únicamente 1.283 viviendas activas como alojamiento turístico.
El resto de los códigos solicitados en la capital corresponden a alquiler de temporada, elevando la cifra total a 17.635 viviendas registradas. Esta discrepancia evidencia la existencia de un volumen significativo de inmuebles que podrían estar operando bajo fórmulas jurídicas diferentes a las del alquiler turístico estricto, aprovechando vacíos legales o interpretaciones ambiguas de la normativa. El fenómeno pone de manifiesto los desafíos que enfrentan las administraciones para distinguir entre alquiler turístico, alquiler de temporada y alquiler residencial tradicional, categorías que en ocasiones presentan fronteras difusas.
El Gobierno intensifica el cierre de pisos ilegales
El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana ha intensificado su ofensiva contra la oferta ilegal de alojamiento turístico. El pasado 2 de febrero, el departamento dirigido por Isabel Rodríguez notificó a las plataformas digitales la existencia de 86.275 viviendas turísticas y temporales que operan sin cumplir los requisitos legales, exigiendo la retirada inmediata de sus anuncios. Se trata de inmuebles que solicitaron el número de registro de alquiler de corta duración pero no lo obtuvieron al no reunir las condiciones establecidas por las normativas autonómicas y locales.
La propia ministra Rodríguez ha endurecido su discurso en las últimas semanas. «Si tenemos esas casas y están actuando de forma ilegal, yo digo trabajemos primero para cerrarlas y después para orientar a que esas viviendas se conviertan en alquiler residencial y no en un negocio», declaró la pasada semana al instar a comunidades autónomas y ayuntamientos a clausurar los pisos turísticos ilegales. El mensaje gubernamental subraya la prioridad de reconducir la vivienda hacia el alquiler residencial a largo plazo, en un contexto de crisis de acceso a la vivienda en las principales ciudades españolas.
Las cifras del INE sugieren que la combinación de medidas regulatorias está produciendo un efecto tangible sobre el mercado. La obligatoriedad del registro, las actuaciones de retirada de anuncios ilegales, la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal que permite a las comunidades de vecinos vetar el alquiler turístico, y las restricciones impuestas por algunos ayuntamientos como Barcelona o San Sebastián configuran un marco cada vez más restrictivo para la actividad. Queda por ver si esta tendencia a la baja se consolida en próximas estadísticas o si, por el contrario, el mercado encuentra nuevas fórmulas de adaptación a la normativa vigente.
