El Consejo de Ministros aprueba dos reales decretos de vivienda que amplían la protección de los hogares vulnerables, prohíben hasta 2028 la compra por parte de fondos especulativos y permiten prorrogar dos años los alquileres. La norma, nacida al calor del desahucio de Maricarmen y de la acampada de Sol, combina control del alquiler con rebajas fiscales para inquilinos y caseros, y afronta ahora una convalidación incierta en el Congreso.
El Consejo de Ministros aprobó este martes dos reales decretos de vivienda que extienden hasta 2030 la protección frente a los desahucios, regulan el alquiler de temporada y el de habitaciones, prohíben hasta 2028 la compra de viviendas por los llamados fondos buitre y permiten prorrogar dos años los contratos en vigor que venzan antes del 31 de diciembre de 2028. La renovación automática de los alquileres, pactada entre PSOE y Sumar, irá en un segundo decreto. El Ejecutivo ha pedido al Congreso un pleno extraordinario este mismo viernes para convalidar ambos textos.
La aprobación llega cinco días después del desahucio de Maricarmen Abascal, la vecina de 87 años expulsada del piso del distrito de Retiro donde vivía desde hace siete décadas. Su caso desató una oleada de protestas que desembocó en la acampada de la Puerta del Sol, promovida por el Sindicato de Inquilinas e Inquilinos. La víspera del Consejo, la propietaria, Urbagestión, aceptó firmarle un nuevo alquiler de ocho años tras la mediación de la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo (EMVS) de Madrid. El acuerdo solo espera la ratificación de la propia Maricarmen, que sigue ingresada en el hospital Gregorio Marañón.
Protección para vulnerables y prórroga de contratos
El eje social del paquete es la suspensión de los desahucios de hogares vulnerables sin alternativa habitacional. El último borrador que circuló entre los grupos situaba ese horizonte en 2028, y el texto aprobado lo alarga dos años más. Según ese borrador, el inquilino deberá acreditar su vulnerabilidad con un informe. Si el casero es un pequeño propietario, las administraciones públicas asumirán las rentas impagadas desde el momento de la suspensión, con una compensación que fijará un tribunal. Es la contrapartida que el Gobierno ofreció a Junts y al PNV para que el escudo no recayera sobre particulares.
La prórroga afecta a los contratos de vivienda habitual que terminen antes de que acabe 2028. El inquilino que esté al corriente del pago, y lo haya estado en los ocho meses anteriores, podrá pedir extensiones anuales hasta un máximo de dos años con el mismo precio y las mismas condiciones. El propietario solo podrá negarse si ambas partes pactan un contrato nuevo, si acredita que necesita la vivienda para sí o para un familiar, o si acuerda una renta al menos un 5% inferior. Además, las actualizaciones que se produzcan hasta finales de 2027 no podrán superar el 2% si no hay otro acuerdo.
Fondos buitre, temporada y pisos turísticos
La prohibición de compra a los fondos, el punto que prendió la protesta, se apoya en una definición amplia. El borrador incluía a personas jurídicas o físicas que adquieren inmuebles o carteras de préstamos impagados muy por debajo de su valor de tasación para eludir la función social de la vivienda o exprimir su rentabilidad. El Ministerio de Vivienda no había concretado todavía cómo se aplicará el veto ni qué operaciones quedarán afectadas.
El decreto intenta cerrar también la vía del alquiler de temporada, utilizado para encubrir necesidades residenciales permanentes. El propietario tendrá que probar una causa real de temporalidad y, si no lo hace, el contrato pasará a considerarse vivienda habitual. La regulación del alquiler por habitaciones, una exigencia de Sumar, alcanza a un mercado que ya expulsa a profesionales como médicos, enfermeras o profesores que no pueden pagar un piso entero. Los pisos turísticos quedarán sujetos al IVA, que el borrador de La Vanguardia situaba en el 21%.
Rebajas fiscales para inquilinos y caseros
Para los inquilinos menores de 35 años con una base imponible inferior a 33.007,20 euros, el paquete crea una deducción estatal del 10% del alquiler en el IRPF, limitada a las zonas tensionadas. Los caseros podrán reducir hasta el 95% del rendimiento neto si alquilan a jóvenes con una rebaja superior al 5%, y hasta el 90% si esa rebaja beneficia a cualquier inquilino en esas zonas. Fuera de ellas, la reducción puede llegar al 100% en algunos contratos nuevos, con tramos menores que penalizan a quien suba la renta.
El diseño aumenta la presión sobre las comunidades autónomas que no han declarado zonas tensionadas, en su mayoría gobernadas por el PP. La norma incluye además una línea del Instituto de Crédito Oficial (ICO) con préstamos al 0% para financiar el 20% de la vivienda hipotecada o hasta 50.000 euros, una rebaja del IVA para la vivienda protegida con calificación permanente y el blindaje del parque público estatal. Su supervivencia depende ahora de una aritmética parlamentaria que ninguna de las dos normas tiene asegurada.
