El precio medio del metro cuadrado de vivienda libre alcanzó los 2.315,7 euros en el primer trimestre de 2026, un 13,9% más que el año anterior, según los datos del Ministerio de Vivienda elaborados a partir de 166.271 tasaciones. Es la cifra más alta desde que el ministerio comenzó a elaborar la estadística en 1995 y el mayor ritmo de subida desde mediados de 2005, en plena burbuja inmobiliaria. El mercado encadena ya cuatro trimestres consecutivos con crecimientos de doble dígito.
El mercado de la vivienda en España no da tregua. El precio medio del metro cuadrado de vivienda libre alcanzó los 2.315,7 euros en el primer trimestre de 2026, según los datos publicados por el Ministerio de Vivienda basados en 166.271 tasaciones realizadas en todas las provincias del país. La cifra supone un incremento interanual del 13,9% y establece un nuevo récord histórico en una serie estadística que arranca en 1995.
Desde que en el tercer trimestre de 2025 se superó la anterior plusmarca, que databa de 2008, los importes no han hecho sino elevar su techo en cada nuevo registro trimestral. La comparación con el primer trimestre de 2016 ilustra la magnitud del fenómeno: el metro cuadrado se ha revalorizado un 55,2% en una década, un avance muy superior al 32% que acumuló el Índice de Precios al Consumo (IPC) en el mismo periodo según el Instituto Nacional de Estadística (INE).
José María Alfaro, presidente de la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI), describe un mercado sin señales de corrección a corto plazo: «No hay absolutamente ningún síntoma que apunte a una bajada de la demanda, ni a una subida de la oferta». La vivienda protegida, concebida como refugio para quienes no pueden competir en el mercado libre, también se encuentra en valores récord: el metro cuadrado alcanzó los 1.222,3 euros en el primer trimestre, aunque su ritmo de incremento interanual es sensiblemente más moderado, un 4,5%.
Cuatro trimestres seguidos a doble dígito
El dato que más preocupa a los analistas no es el nivel absoluto de los precios sino su velocidad de crecimiento. El mercado encadena cuatro trimestres consecutivos con subidas de doble dígito, algo que no se veía desde los años centrales de la burbuja inmobiliaria de mediados de la pasada década. La pendiente de la curva de precios se ha pronunciado de forma clara en los años más recientes, con la única interrupción del impacto puntual de la pandemia en 2020. Carolina Pérez, directora de la oficina de Barcelona de la consultora Colliers, apunta a la causa estructural del fenómeno: «El encarecimiento de la vivienda responde, sobre todo, a un desequilibrio claro entre una demanda muy fuerte y una oferta que no termina de acompañar».
Alfaro añade una lectura territorial que complica el diagnóstico agregado: «España se mueve a dos o tres velocidades en el mercado inmobiliario: está la España que crece, la que se mantiene estable y la que decrece». La media nacional de 2.315 euros por metro cuadrado oculta disparidades enormes entre comunidades autónomas y municipios, con un mapa en el que los focos de tensión máxima coexisten con amplias zonas donde los precios siguen siendo relativamente asequibles, aunque también en alza.
Madrid supera los 4.000 euros
El empuje que lleva la media nacional a nuevos máximos tiene nombre propio en el mapa. Madrid encabeza la presión con un precio medio que en el primer trimestre de 2026 superó los 4.047 euros por metro cuadrado, un 16,4% más que un año antes. Baleares se sitúa en segundo lugar con 3.885,6 euros, seguida del País Vasco con 3.069,3 euros. Entre las provincias más tensionadas destacan también Gipuzkoa, con 3.419,7 euros, y Barcelona, con 3.207,7 euros. El diferencial entre Madrid y Barcelona se ha ensanchado: en los últimos doce meses, el precio ha subido en la capital un 37% más que en la ciudad condal, donde el incremento interanual fue del 11,96% frente al 16,42% madrileño. Pérez atribuye parte de esa diferencia a que en Madrid «el efecto se amplifica por los desarrollos de obra nueva en producto de mayor calidad», mientras Barcelona lleva más tiempo limitada por restricciones urbanísticas que han frenado la oferta nueva.
En el extremo opuesto del mapa, los precios más asequibles se concentran en provincias del interior: Ciudad Real, con 827,5 euros por metro cuadrado; Jaén, con 898,2; y Zamora, con 933,7. A nivel municipal —considerando solo los núcleos de más de 25.000 habitantes—, el liderazgo corresponde a Santa Eulària des Riu, en Ibiza, con 6.624 euros por metro cuadrado; le sigue Ibiza capital, con 5.725,5 euros. En la península, Madrid capital supera los 5.466 euros y varios municipios de su corona metropolitana —Pozuelo de Alarcón, Majadahonda, Alcobendas— se consolidan entre los diez más caros del país, reflejando el efecto de arrastre de la capital hacia su entorno.
Las subidas más intensas, en ciudades medianas
El mapa de los mayores incrementos interanuales dibuja una geografía distinta a la de los precios absolutos más elevados. Las subidas más pronunciadas se han registrado en ciudades de tamaño medio con precios todavía relativamente contenidos: Torrelavega, en Cantabria, encabeza el ranking con un alza del 34,5% en un año; le siguen Marín, en Pontevedra, y Xirivella y Catarroja, en la provincia de Valencia, todas con incrementos superiores al 30%. En estas ciudades, donde el metro cuadrado se mueve en una horquilla de entre 1.400 y 1.800 euros, los fuertes repuntes apuntan a un desplazamiento de la demanda desde los grandes núcleos hacia zonas más asequibles, en un fenómeno que extiende la tensión inmobiliaria más allá de los enclaves tradicionalmente más caros.
En contraste, las subidas más moderadas se registraron en Badajoz, con un 5%; en el conjunto de Extremadura, con un 6,3%; y en Lleida, con un 7,8%. La comunidad autónoma con el precio medio más bajo es Extremadura, con 970,5 euros por metro cuadrado, seguida de Castilla-La Mancha, con 1.172,3 euros, y Castilla y León, con 1.290,6 euros. Pese a sus menores precios absolutos, ninguna de estas regiones escapa a la tendencia alcista generalizada del mercado.
